Đất nền vùng ven Hà Nội, cơ hội “vàng” đầu tư sinh lời tỷ suất cao

Khi nhiều nhà đầu tư đang lo ngại về sản phẩm đầu tư đi tắt đón đầu tại các đặc khu kinh tế, biệt thự nghỉ dưỡng, Condotel…có dấu hiệu chững lại. Mấy tháng gần đây các nhà đầu tư đang trở lại thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM với các sản phẩm đất nền vùng ven, phân lô bán nền tại hai trung tâm hành chính lớn nhất của Việt Nam này.

Tại Hà Nội và TP.HCM các nhà đầu tư quá hiểu lịch sử giá, vị trí cũng như tiềm năng của nó nên một số nhà đầu tư thắng lớn tại các thị trường mới nổi khi quay lại đây họ tìm hiểu và ra quyết định đầu tư rất nhanh. Để có cái nhìn tổng quan về thị trường đất nền vùng ven Hà Nội chúng tôi xin điểm qua một số cột mốc thị trường và tình hình hiện tại cho các nhà đầu tư tham khảo. Nhằm giúp nhà đầu tư có góc nhìn tổng quan và lựa chọn thị trường tốt nhất trong tầm tài chính và nhu cầu đầu tư của mình.

Đông Anh thị trường nhà ở tương lai

Đông Anh là thị trường mà trong mấy năm trở lại đây trải qua nhiều lần tăng giá đất nhiều nhất, chỉ trong vòng 8 năm từ năm 2010 đến nay Đông Anh đã trải qua 6 thời điểm tăng giá đất.

 Giai đoạn 2010-2011 là thời kỳ hoàng kim của đất Đông Anh với việc đầu tư đi tắt đón đầu cầu Nhật Tân, Đông Trù.

Giai đoạn: 2014-2015 thị trường đất nền tại Đông Anh lại sôi động do việc hàng loạt công trình hạ tầng giao thông đi vào hoạt động như: Cầu Nhật Tân, Đông Trù, nhà ga T2, tuyến đường 5 kéo dài.

Giai đoạn quý 2 năm 2016 giá đất nền Đông Anh lại nhảy múa khi Hà Nội chính thức công bố Đồ án Quy hoạch chi tiết hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, với hàng loạt DN lớn nhảy vào đầu tư tại đây như Sun Group, Vingroup, BRG, Becamex ITC, Eurowindow,...

Gần đây nhất, vào quý IV/2017, khi Hà Nội công bố triển khai thực hiện 4 dự án cầu bắc qua sông Hồng, sông Đuống đất nền Đông Anh lại chao đảo một cơn sốt mới. Thông tin nhà đầu tư Nhật Bản có văn bản yêu cầu thực hiện sớm “siêu đô thị thông minh”, kịch bản tăng giá đất tại đây bắt đầu nhen nhóm tái diễn.

Theo thông tin một số nhà đầu tư khu vực này cho biết một số khu vực giá đất tăng đến 60% nhưng những nhà đầu tư đến sau rất khó để mua được các lô đẹp này, do giá đã tăng và các nhà đầu tư trước họ đã gom hết.

Hoài Đức sắp lên quận cửa ngõ phía Tây Bắc của thủ đô

Giai đoạn 2007-2011 thị trường Hoài Đức sôi động với sản phẩm các dự án biệt thự liền kề, nhưng từ đó đến nay hàng loạt dự án bị bỏ hoang không có người ở, nơi đây được ví như mồ chôn tiền của các đại gia bất động sản thời bấy giờ.

 Giai đoạn nửa cuối năm 2017 tới nay có những dấu hiệu tích cực, các nhà đầu tư quay trở lại nhiều vì thông tin Hoài Đức lên quận vào năm 2020.

Sản phẩm được lựa chọn đầu tư nhiều tại khu vực Hoài Đức là các lô đất dịch vụ vì nó nằm tại các vị trí đẹp có thể kinh doanh được nhưng hiện nay đa số mua bán trên giấy tờ nên rất rủi ro.

Các ô đất biệt thự liền kề trong các dự án cũng có dấu hiệu thanh khoản trở lại khi có một số chủ đầu tư có động thái tiếp tục triển khai thi công. Nhưng các nhà đầu tư cũng rất e ngại, họ lâu ra quyết định vì không biết liệu chủ đầu tư có thực sự khởi động lại hay không.

Đất trong dân cư cũ thì đã định hình một mức giá khá cao, nhưng nó là lựa chọn tối ưu của những người có nhu cầu mua để sử dụng.Vì vậy đất ở trong dân, cũng như các lô đất phân lô được người mua tiêu dùng nhiều và tính thanh khoản cao.

Theo khảo sát của chúng tôi các lô đất dịch vụ năm 2016 giá vào khoảng 18 - 20 triệu/m2 nhưng đến nay giá các lô đẹp đã lên đến 35 - 40 triệu/m2.

Đất trong khu dân cư cũ đường ô tô vào được năm 2016 giá khoảng 25 - 30 triệu/m2 nhưng đến nay giá cũng tăng đến 25 - 40%.

Yên Nghĩa hạ tầng đồng bộ, dân cư phát triển

Giai đoạn năm 2008-2011: Khi dự án khu đô thị Nam Cường bắt đầu triển khai, cùng với quy hoạch đường vành đai 4 đi qua đất Yên Nghĩa sốt lên từng ngày. Càng khu đô thị mọc lên ầm ầm nhưng không đủ nguồn cung nhà đầu tư phải xếp hàng mới mong mua được giá rẻ để bán kiếm lời. Người dân trong khu vực Yên Nghĩa bán đất, xây nhà bỏ công việc đồng ruộng thường ngày và ăn tiêu như đại gia phố thị.

Giai đoạn mấy năm trở lại đây: Hạ tầng khu vực Yên Nghĩa đồng bộ dần, đường Lê Văn Lương kéo dài xong đoạn nối đến khu dân cư Yên Nghĩa nên rút ngắn quãng đường thời gian di chuyển tới trung tâm.

Khảo sát qua khu vực Yên Nghĩa, Hà Đông thị trường bất động sản tại khu vực này qua thời kỳ sốt đất ăn theo trục đường Lê Văn Lương thì hiện nay khách hàng có nhu cầu mua để dùng là chủ yếu.

Sản phẩm tại khu vực này chủ yếu là nhà phân lô xây sẵn có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng một căn nhà 3 tầng với diện tích 30m2. Một số chủ đầu tư uy tín có thương hiệu họ mua các lô to với giá 11 - 12 triệu/m2 sau đó làm đường tách sổ ra giá vốn khoảng 15-18 triệu/m2. Nếu họ bán ngay cũng được 20 - 25 triệu/m2, nhưng họ không bán mà xây nhà lên rồi bán cho những hộ gia đình trẻ có nhu cầu sử dụng.

Một số nhà đầu tư lâu năm và chuyên khu vực Yên Nghĩa thông tin cho biết là sản phẩm này tính thanh khoản rất cao, hàng ra đến đâu là có người mua hết.

Hòa Lạc thành phố khoa học - công nghệ và giáo dục

Giai đoạn năm 2008-2010 : Đất Ba Vì, Hòa Lạc tăng giá  khi mới có thông tin làm đô thị vệ tinh Hòa Lạc cũng như trục Hồ Tây Ba Vì, đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng. Trong các năm đó đất nền các xã Phú Cát được các nhà đầu tư ôm nhiều nhất do giáp với khu công nghiệp Bắc Phú Cát. Thời kỳ này các nhà đầu tư họ đi săn lùng đất khắp mọi nơi lên cả Yên Bài, Tản Lĩnh, Ba Vì tìm mua để đón đầu trung tâm hành chính về Ba Vì. Nhưng sau đó rất nhiều người đã bị mắc kẹt tại đây và bỏ không từ đó đến bây giờ, đặc thù có một số thôn tại xã Phú Cát có đến 70 - 80% đất nắm trong tay dân đầu tư Hà Nội.

Từ năm 2017 đến nay: Thị trường Hòa Lạc có dấu hiệu tăng trở lại do nhu cầu sử dụng nhiều cũng như mua đầu tư.Điểm thu hút người mua hiện nay là mua để sử dụng nhiều do dân được đền bù mua đất ngoài, bố mẹ có con học tại Hòa Lạc mua cho con, các chuyên gia và chiến sĩ làm việc tại Hòa Lạc mua.

Xem thêm: 3,4 tỷ USD vốn đầu tư và 450 triệu USD xây dựng hạ tầng đã thay đổi bộ mặt khu Công nghệ cao Hòa Lạc như thế nào

Một lượng lớn các nhà đầu tư Việt Kiều về mua gom đầu tư, những người này họ thường mua theo nhóm đông người, xuống tiền một khu vực họ lựa chọn và ra quyết định rất nhanh. Vị trí mà những nhà đầu tư này mua là các trục chính kinh doanh được, hoặc một số vị trí có View hồ, công viên. Những người này là những người đã trải qua nhiều khu vực thị trường đầu tư khác nhau, họ có tiền có kinh nghiệm và tầm nhìn về sự phát triển của các khu vực khác nhau.

Chính vì thị trường Hòa Lạc tốt như vậy nên có một số chủ đầu tư đã đi tắt đón đầu và làm các khu đô thị và khu phân lô để bán cho các nhà đầu tư.

Như khu đô thị Phú Cát City năm 2016 đầu năm 2017 giá chào bán chỉ khoảng 9 - 10 trệu/m2, nhưng hiện nay giá đã tăng lên 13 - 15 triệu/m2.

Một số dự án phân lô nhỏ khác như phân lô Gò Vàng, Bình Yên; Phân lô Hola Town, khu Miễu - là dự án phân lô có 87 lô đất với diện tích vừa phải của chủ đầu tư Holaland cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Do theo quy hoạch khu Miễu tiếp giáp với Đại học quốc gia Hà Nội, hơn nữa các lô ở đây được chia ra diện tích nhỏ trên dưới 100 m2 và giá khoảng 6.8 triệu/m2 phù hợp với tài chính của nhiều nhà đầu tư...

Lý do khu Đô thị vệ tinh Hòa Lạc hấp dẫn các nhà đầu tư:

+ Giá đang rẻ nên các nhà đầu tư với số vốn nhỏ cũng có thể tham gia được thị trường

+ Phân khúc sản phẩm đa dạng nhiều lựa chọn từ đất dự án, đất tái định cư, đất nghỉ dưỡng, đất sản xuất kinh doanh, đất trong khu dân cư cũ...

+ Hạ tầng được quy hoạch đồng bộ và tiến độ xây dựng Hòa Lạc đang được xây dựng rất nhanh.

+ Tính thanh khoản cao do nhu cầu đa dạng: nhu cầu từ chính dân cư xung quanh do được đền bù đất và cần nơi ở mới, cũng như các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường này.Một lượng lớn các nhà đầu tư Việt Kiều về mua gom đầu tư, những người này họ thường mua theo nhóm đông người, xuống tiền một khu vực họ lựa chọn và ra quyết định rất nhanh.

+ Thị trường có tính linh hoạt, thông tin truyền tải nhanh do một chuỗi các văn phòng và sàn bất động sản đã hoạt động ở đây từ lâu. Họ có lượng khách quen sẵn sàng tham gia thị trường khi có cơ hội, khả năng truyền tải thông tin nhanh chuẩn chính xác, giúp các nhà đầu tư ra quyết định nhanh hơn.

Một số khu vực có tiềm năng xung quanh Hà Nội

Đất tại một số thị trường mới như Phú Xuyên, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Phố Nối, Hà Nam từ cuối năm 2017 cũng có một số sản phẩm đất nền trong dự án ra mắt thị trường. Các sản phẩm ở những khu vực xa trung tâm này có đặc thù là thiên về sản phẩm đầu tư đón đầu các khu công nghiệp là chính. Một số ít sản phẩm nằm tại trung tâm khu vực dân cư hiện hữu thì còn có giá trị sử dụng hiện tại nhưng giá trị một sản phẩm cũng cao và có ít lựa chọn cho những người mua để dùng.

 Hay gần đây nổi lên một thị trường nghách là một số nhà đầu tư có kinh nghiệm họ đi tắt đón đầu ăn theo khu đô thị lớn Vincity. Họ mua các lô lớn rồi phân ra các lô nhỏ để bán nền hoặc xây nhà rồi bán cho những người có nhu cầu mua để ở, được biết tính thanh khoản cũng rất tốt.

Cơ hội cho các nhà đầu tư?

 

Nhà đầu tư thời điểm này nên chọn thị trường giá rẻ và có tiềm năng phát triển và ăn theo hạ tầng của toàn khu vực khi nó hoàn thiện xong. Hạn chế tham gia các thị trường cơ bản đã phát triển vì nó đã định hình một mức giá rõ ràng, nếu đầu tư vào đây phải là người cực kỳ am hiểu thị trường. Nên bỏ ra một số tiền hợp lý trong khả năng tài chính của mình, luôn lựa chọn các thị trường có tính thanh khoản cao bằng cách khảo sát xem: khu vực đó có nhiều công ty môi giới không? Sản phẩm khu vực đó có đa dạng về phân khúc cũng như đa dạng về các mức tài chính không?

Đặc biệt phải tìm hiểu kỹ tiến trình phát triển của khu vực mình quan tâm bằng cách tham khảo thông tin định hướng của nhà nước, và luôn luôn đi khảo sát kỹ thực tế để xem sự phát triển có đúng như báo chí nói không.

Một điều quan trọng khi ra quyết định nữa là nên tìm cho mình một người am hiểu sâu về khu vực và có kiến thức kinh tế cũng như thị trường để giúp ra quyết định nhanh, tránh mất cơ hội.

                                                                   www.datnenhoalac.com _By Cuongbds33_

Viết bình luận